盛夏的高温对于加班加点、高强度运转的暖通空调系统（HVAC）是一个巨大挑战，其运行负荷会受到室外环境的光照强度、风力强度以及空气的温度、湿度等多方面因素影响。

在连续高温下，暖通空调系统优化，保证系统的正常运转是维持正常工作与生活的关键：

采用更好的控制系统

精准、有效的温度控制系统是至关重要的。如果BAS系统控制不精准，将造成室内温度的波动过大，影响人们的舒适度和造成能源的浪费。

定期维护您的设备

为确保HVAC系统以最佳性能运行，需要及时更换空气过滤器并清洁通风管道，以最大限度地提高空调系统的效率。

使用遮阳设施

确保窗户配备可操作的百叶窗或窗帘以阻挡强烈的阳光，这将有助于提高舒适度并降低空调的负荷。

减少室内发热量

关闭门窗，减少使用发热的电器，并且减少照明（更多使用自然光），适度降低新风量。

能源和环境管理对于很多企业来说是非常重要的一项工作，今年4月低碳建筑新规生效，更多的投资者也在要求企业与物业实现低碳化运营，而暖通空调系统在楼宇自动化中也有很重要的作用，有效降低二氧化碳排放指标的同时，优良的暖通空调系统也保证办公场所可以拥有适宜的温度与清新的空气体验。

人们对于空调的高涨需求不仅为企业带来巨额成本，还会产生大量碳排放，对环境造成严重危害。更节能的产品、更智慧的操控，以及集成化的能效解决方案，将进一步降低能耗，实现节能减排。中国暖通行业将在2030年实现减碳3.16亿吨的目标，未来十年将是行业转型的关键十年。

节能降耗的关键：更加智能、高效和可持续的技术解决方案

在大型公用建筑中，暖通空调系统根据室外环境的变化提供冷、热源，保证办公室内环境的温度、湿度、空气中氧气含量、空气的洁净度等参数在满足人们健康和舒适的范围内。

在通空调节能设计是个复杂的有机系统，需要充分考虑建筑环境差异的影响，采用更先进的技术手段，对传统系统的创新优化，使设备朝更节能方向的发展，积极研发可再生清洁能源等。

暖通空调系统的各个组件根据建筑内部的设置有所不同，但是大多数包括以下基本组件：

锅炉
通过加热盘管或者热水管产生热水或者蒸汽，并且分配到整个建筑物中。

冷却设备
机组的冷却设备将冷却盘管内的水，空气吹过冷却的水盘管并通过通风系统在空间中使用。作为冷却过程的一部分，任何热量都将通过冷凝器或冷却塔带走。

泵
用于系统内将冷水和热水循环到建筑物的指定区域。

通风机
在单元内使用，通过单独的管道系统去除陈旧的空气并排放到空间之外。

影响暖通系统是否能以最优状态运转的因素一般有哪两个方面？

技术上的缺陷与漏洞和人为因素

技术上的缺陷与漏洞

其中，老旧的设备、没有自动控制的系统以及缺乏常规的保养可能造成暖通空调系统效率降低，例如房间内空调末端设备的恒温器和传感器响应延迟或导致冷气过量供给，以及缺乏追踪可变因素的技术设置，如室内人数或天气情况等相关数据，所导致的响应延迟。

老旧的暖通空调系统会有更高的设备故障率，例如管路的老化也会引起跑冒滴漏，造成更大的浪费。

人为因素

人为操作与维护方面，操作人员没有专业的知识和工作态度也有很大影响，例如对暖通空调系统的工作原理和能耗情况缺乏了解、工作懈怠、不按照行业标准文件对设备进行保养、巡检，没能及时发现设备的故障隐患，造成的HVAC系统的不正常，带来能源非正常消耗和浪费。

同时，管理者需要意识到优化使用暖通空调系统的重要性，不能“凭空猜测”，没有精准性的规划也会导致能效使用的巨大差异。

高层建筑的暖通空调系统在设计环节即决定了其投入使用后的性能。通常，系统在设计中遵循最高负载原则，必须满足整个建筑空调系统满负载运行的需求。然而在实际运行使用中，空调系统并不需要时时刻刻满负载运行，很多时候只要部分负载运行即可满足用户的使用需求，若系统只能满负载运行，则会白白耗费很多能源，因此，在设计中必须考虑这一问题，要使设计的暖通空调具有可调节性，能根据不同环境、气候条件下所需的负载进行灵活调节，以达到节能降耗的目的。

同时，设计暖通空调的阶段要充分考虑建筑环境差异的影响，采用更智能的系统来实现更高的热能利用率以及环保性。

智能、高效和可持续的暖通空调系统

随着智能技术的发展，暖通空调系统的自动化水平不断提高，也提升了暖通空调系统的管理水平，大幅度提高了暖通空调系统的生产效率和调节精度，会进一步节省人力资源的投入，减少不必要的电、热损耗能量。

在确定了一个清晰的目标后，一个智能的系统可以在日后的使用中变得更加聪明：根据所收集的数据不断对于设置进行调整与优化。灵活的系统运行模式也可以达到节能增效的目的，节能方面的优化也可以减轻系统运行压力，延长系统使用寿命。

集中式系统（有线或虚拟）可以管控整个区域的温度，以使整体室温达到稳定均衡的状态，同时提供个人可调节的控制单元，从而满足不同人群的需求，打造或凉爽或温暖的个人空间。

更加智能、高效和可持续的能源解决方案可以提供一种简单、快捷的途径来帮助设施与楼宇管理者实现更有效的能耗管理、碳减排以及营造更舒适的环境。

数字化同样也在推动着暖通空调优化解决方案的升级，获得能耗负荷曲线图之后，数据建模可以直观地告诉管理者更换冷机可以节省多少成本，而不是进行凭空猜测。

数据观察与分析可以帮助管理者/运营者规划设备更换的最佳时机，并且凭借模型根据实际情况进行调整。这种十分科学、严谨的方法将精准呈现设备升级状况与所节省的成本，从而避免不确定因素的产生并且降低错误决策的概率。

此外，通过开发多种清洁能源和可再生能源，不仅可以大幅度降低暖通空调系统的投资成本，而且可以达到节能环保的设计目标。

在开发新能源和清洁能源的过程中，要遵循因地制宜、节能环保的原则，为暖通空调系统的节能运行提供更加可行的途径，有效避免单一资源的过度利用，进一步缓解能源紧缺的形势，使暖通空调系统在环保节能方面更具特色。

1999年埃顿集团在北京设立华北地区总部，覆盖了中国两个主要的城市集群以及经济带：京津冀和东三省。现在，埃顿在华北地区为100多个客户管理着200多个项目地点，员工数量也从最初的200人发展到了如今的2,000多。华北区强化了京津冀地区的商业串联，优化了地区资源配置，进一步实现地区互补和地区助力。同时，埃顿前瞻性地布局了与新能源，电动汽车，人工智能，生物医药等前沿行业的互动与合作。

在华北地区，埃顿集团的竞争优势体现在更全面的业务线，即针对客户不同的需求提供更有针对性及全面的解决方案。目前埃顿在华北地区有三个大型示范项目，与国内行业排名前三的客户合作，继续发展综合设施管理、技术资产管理以及AdenEdge高端餐饮项目。

综合设施管理

通过整合资源，将整个企业的所有设施管理工作都列入一个团队的管理之下，IFM供应商更多地被认为是管理大型设施或更广泛投资组合的企业的关键战略伙伴。目前埃顿正为哈尔滨某汽车部件生产企业提供综合设施管理服务，包括保洁、保安、配餐等。

技术资产管理（TAM）

埃顿的技术资产管理是一项综合全面的解决方案，旨在帮助企业维护各方面的基础设施与运行需求，使得企业可以解放出来，更多地关注他们的核心需求。同时，优秀的技术资产管理也可以帮助建筑管理者来降低设施的碳足迹以及更好地控制成本。
埃顿自2012年起为沈阳某汽车总装厂与总成厂项目提供全面的公共动力设施及建筑物运维管理服务，总服务面积约400万平方米，其中埃顿现场服务人员总数超过200人。

高端餐饮服务AdenEdge

埃顿集团的AdenEdge结合高端餐饮理念，致力于为客户提供更优质妥帖的服务，打造基于可持续性、健康安全和高品质的用餐体验。
2021年起，埃顿集团开始为北京某大型汽车企业提供AdenEdge高端餐饮配餐服务，驻场服务人员50余人，每天提供早餐、午餐与晚餐共2,400餐次。除了大型企业，越来越多像包玉刚实验学校这样的的国际学校也选择AdenEdge为其提供餐饮服务。

埃顿在基础服务的基础上引入数字化服务，使客户服务更高效、更专业，并且成为客户的合作伙伴，同时在帮助客户节能减排上，提供订制化服务方案。

基于埃顿数字化平台Akila以及新业务的引入，让客户看到了从单一传统的服务管理到综合性服务管理的转变，这也体现了埃顿有更全面的维度以及管理视野来为企业提供更为现代化的综合管理服务。更适合市场的需求，能够体现埃顿与其他物业公司的差异性，也符合客户方数字化转型的需求。

现在，埃顿集团在华北地区重点发展高质量的大、中型客户的综合设施管理服务，并推进数字化管理。凭借完备的技术服务团队，埃顿也在华北寻求更多在设施设备服务上的商机，并且重点发展新能源服务项目。

张鹏昊近期作为华北地区区域变革总监加入了埃顿集团。他在石化、工程机械、建筑、能源、医疗设备等行业拥有超过15年的经验，是业务发展和转型的资深领导者，具有全球视野以及与政府和私营机构合作的丰富背景。

我们与张鹏昊聊了聊关于他的职业生涯和他领导战略转型的使命与目标，特别是为集团在华北地区铺平数字化转型的道路。

Q1：你会如何描述你的工作？

整合更积极，更高效的团队，在华北区建立数字化，可持续解决方案的项目典范，提升服务客户的能力和效率，提高集团的收入规模和盈利水平，成为客户数字化转型，可持续发展的战略合作伙伴。

Q2：是什么吸引你加入埃顿集团？

集团在综合设施管理领域已经建立起行业的标杆，项目管理和服务都建立了完善的体系和标准，一直围绕客户为中心开展业务，有成熟高效的团队，是非常值得信赖的企业。而新的战略方向更具有吸引力，面对碳中和的目标，采用数字化工具作为平台，通过实体服务和数据服务，与客户做伙伴，共同创造价值。这是与我的职业背景很契合的，也是我对未来发展的期望。

首先和华北区的团队达成共识，准确理解集团的战略，并转化为行动计划；其次是与关键客户，大客户等利益相关方形成战略合作，建立数字化，可持续项目的标杆，并在华北区示范和推广，扩大营收的规模；还有很重要的，就是要和集团各条业务线紧密合作，优化区域项目的管理和运营，降本增效，提高项目盈利。

Q3：你在埃顿集团的使命/目标是什么？

首先和华北区的团队达成共识，准确理解集团的战略，并转化为行动计划；其次是与关键客户，大客户等利益相关方形成战略合作，建立数字化，可持续项目的标杆，并在华北区示范和推广，扩大营收的规模；还有很重要的，就是要和集团各条业务线紧密合作，优化区域项目的管理和运营，降本增效，提高项目盈利。

Q4：是什么让华北成为独特的经营环境？华北地区发展业务的重点有哪些？

华北区从地域上，有两个大的城市团，一是京津冀，二是东三省；从经济发展来看，国家围绕京津冀在打造绿色生态，科技创新和数字化经济，城市更新的典范，并提高人民的幸福感和满意度，而东三省在面临老工业基地升级，产业转型，促进就业。这都符合了集团的战略规划和业务特长。

面对城市群，商业楼宇的综合设施服务，借助Akila数字孪生平台来帮助客户降本增效，提高满意度，是具有广阔市场的。面对工业企业和工业园区，能源和设施管理，是帮助企业提高效率，增加收益的关键。无论是商业客户，工业客户，还是政府客户，需要的不仅是服务商，而是合作伙伴，要的不是满足他们的需求，而是能和他们一起识别问题，形成解决方案，链接资源，形成价值的共生。

Q5：数字化整合与转型对企业有多重要？

数字化时代下，一个游戏实现5000万用户，只需要19天，这是工业时代所不可想象的，企业不去顺应这个趋势，开始整合与转型，会迅速被淘汰。快速的技术迭代让服务升级成为可能，数据化平台可以更有效地整合资源，对客户的响应也更加及时 – 我们不再是被动地满足客户需求，而是为客户创造更多价值。

Q6：一个成功的转型战略的秘诀是什么？

首先要快速的在集团内部，从上到下形成共识，让相关方能够充分理解战略的意义和意图。其次是要激发员工对战略的热情和责任感，愿意充分行动起来和协作起来。最重要的一点是，一定要有行动计划和时间表，把文字转化为行动，一点点的行为改变也比没有改变要好。第四是要有考核和复盘的安排，让我们能了解进展和存在问题，及时调整和优化。

Q7：您过去的工作经验有哪些可以应用到在埃顿集团的工作，尤其是与埃顿在华北地区的战略转型相关的？

我曾经在政府事业单位工作，做机械行业的节能环保工作的管理，所以很熟悉国家宏观政策和政府部门执行的逻辑和需求，对于数字化经济，双碳政策，ESG，可持续发展，产业和城市更新都有很好的理解。

在一家丹麦工程咨询公司做市场总监时，主要是负责中国区的绿色建筑，生态园区，节能减排的业务，能够准确把握工业客户，商业客户和政府客户的需求，从投资，建设，运营全流程，把控项目的实操落地。

我在环保上市公司曾经担任华北区的总经理，包括了京津冀，东三省，山东山西和内蒙这几个区域，有上百位管理和销售团队要管理，十几个运营的项目要管理，还有上千名项目上的员工去照顾，这些都需要强有力的管理能力和领导力，也需要有战略执行和结果导向。这些都和集团在华北的业务要求是一致的，虽然行业有所不同，但工作方法和逻辑是相通的。

Q8：当你建立一个团队时，你期望候选人有哪些特质？

首先是有强烈的主动性和自我实现的意愿，愿意在公司的平台上去实现自己的价值，帮助公司的成长；其次要能协调资源和多方面沟通，能够形成有效的团队协同与合作；第三要有很强的结果导向，从目标分解到行动计划，从行动计划到时间节点，最后能够拿到结果；第四要善于学习和复盘，快速迭代新的技能，不断优化能力和方法。

ESG，即环境（environment）、社会（social）和公司治理（governance），是一种关注企业环境、社会、治理绩效的投资理念和企业评价标准，基于ESG评价，投资者可以透过企业ESG行动和绩效评估其投资行为和企业（投资对象）在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面的贡献。

ESG框架要求公司提供有关碳排放、员工健康与安全、多样性、商业道德等多个指标的数据，更多地要求公司将数字化和可追溯性置于其运营中心，并要求对各个业务层级（从设施到执行决策）进行重新评估。

自从ESG出现以来，显而易见的是，如果数据不透明，那么任何企业都无法证明其合规性、可信度，甚至无法完全了解自身的优劣势。如要进行有效审计、分析和制定战略，可靠的数据是不可缺少的。

合理的数字化要求公司使用支持物联网(IoT)的传感器、网络应用程序和软件来记录与业务运营相关的所有ESG数据点，包括从能源与废物管理到室内环境质量、员工福利和供应商可持续性发展控制等方方面面。此外，将这些数据集中到单一可信来源(single source of truth)用于交叉分析与收集数据同样重要。确保整个组织结构内以及审计和报告过程中第三方的数据透明度和数据流，对于通知业务决策和建立可靠性和可信度非常关键。

总的来说，ESG是从投资者角度发展而来的，因此投资者希望了解的是他们如何根据这些开发出来的矩阵来分析与评估公司，降低投资风险。在ESG的公司层面，这完全取决于他们希望如何通过这些指标向投资者展示，因此规划、实施和推广相应的策略是至关重要的。

不久前，ESG对公司表现是非常定性的（即整体性的），不幸的是一些公司已经利用了这一点，因此投资者现在正在寻求越来越多的量化数据来衡量和限定，确保所提供的数据清晰、简洁和透明。

ESG框架与战略并不是一夜之间可以完成并且取得成功的，这是一条持续改进的评估、规划、实施和审查的路径，因此有必要首先建立框架，确定已经取得的成就，然后继续实施对公司重要的策略。

在中国，ESG的发展时间比较短，较更发达的资本市场有着一定差距。不过在“双碳”目标驱动之下，目前的国内资本市场对ESG相关的投资有着相当程度的需求，与低碳转型等相关的领域将迎来一定的融资需求与投资机会。

ESG是因需而生的，它是积极、有前瞻性的风险管理，建立在对实际和新出现的问题的规划之上。

IFM: 直接、有效、可见的ESG实践

综合设施管理所涵盖的范围包括直接的设施管理服务、工作场所体验、供应链管理等领域，对于经济的各方面都有影响，其范畴内可以实现直接、有效与可见的ESG实践方式。

环境Environment

ESG中的环境一般涵盖了企业对气候影响、自然资源保护、废弃物/消耗防治、环境治理、绿色技术、环保投入、绿色办公、挖掘可再生能源等方面的实践。在建筑环境中，它涉及到的因素包括碳排放与污染。建筑环境的二氧化碳排放占大约总排放的近40%，而其中90%产生在设施的实际运营中。

对于任何有规模的公司来说，都必须要有相应的二氧化碳减排策略，那么综合设施管理在哪些方面可以为这些策略增加价值？

• HVAC暖通空调系统优化

当下，暖通空调系统的技术与市场发展趋势主要集中在节能低耗以及扩展太阳能、空气源（水源）热泵、蓄能等新设备、新技术的应用。数字化正在推动着暖通空调优化解决方案的升级，通过更先进的技术手段对传统系统进行创新优化，最终可以用更智能的系统来实现更高的热能利用率及环保性。

• 智能的能耗管理

在建筑运维中加强能耗预测与监测、异常监控以及节能优化，对于建筑的用能情况，不仅整个运营和维护计划应充分考虑能效目标，以最大限度地提高资产效率，监测中发现问题后要及时进行干涉，避免建筑在日常运转中造成不必要的能源浪费。预测性维护（predictive maintenance）是保证系统更加流畅、无误地运行从而减少因错误产生的能源浪费的有效手段之一。

• 可持续的供应链

在供应链中，ESG是一个供应商管理和合规的准则。可持续的供应链有四个关键特征 – 低碳、低废、社会责任与透明度，可降低成本、降低风险以及创造价值。

• 数字化废弃物管理

废弃物处理与管理涉及行业多、涉及面广、治理难度大，而数字化变革正在为其精细化管理注入新活力。通过应用数字化软件系统，全方位收集、汇报、共享数据，可以实现废物的全生命周期监管，这对于完成综合治理和决策分析是非常有帮助的。物联网、AI视觉、区块链等先进技术可以帮助实现废物的全生命周期治理数字化，降低企业管理废物的复杂性、困难性和危险性，优化治理能力。

• 本地化餐饮服务

企业餐饮服务对ESG可以产生很大的影响。通过与本地的供应商合作集中采购食物可以降低相关排放与污染，帮助企业减少碳足迹。创新技术也可以降低成本。满足 ESG 目标不仅仅是确保采购渠道，采用创新技术减少食物浪费已成为行业标准。

与此同时，在办公室日常工作活动中减少包装的使用以及各方面的浪费。

社会Social

社会的规划要求企业要考虑他们对于社会的积极贡献，综合设施管理自然与之密不可分 – 城市人口在室内度过最多90%的时间，设施管理影响着其中的方方面面。大量社会生活发生在被管理的设施中，并且工作场所体验也是企业是否可以吸引到顶级人才的主要因素之一。

随着时代的变迁，工作和个人生活的界限正逐渐模糊，工作场所的可能性也愈加变得多样，人们期待在办公室体验到与过往不同的感受，这也要求工作场所的舒适度和体验感作出改变。相应地，企业面临新时代的挑战和机遇，考虑如何提升工作场所体验便是其中重要的一环。

如何打造和提升更适宜的工作场所

• 通过提高建筑与设施的能源效率可以创造更加舒适的工作场所
• 主动的空气质量检测以及优异的室内空气质量有助于员工身体健康
• 通过采用生态友好、本地、创新的餐饮服务策略可以带来积极的益处

综合基础设施构成良好工作体验有三大要素 – 空间/环境、数字化和以人为本的体验。投资于改善工作环境可以显著提升生产力，以吸引和留住优秀人才。

同时，可持续的供应链不仅仅是在环境友好方面有要求，它也包括了减少对强迫、冲突驱动以及低薪劳动的依赖。

公司治理Governance

设施管理中的公司治理可归结为透明度、信任和道德，以及设置结构化、可持续的商业建筑运营方式。数字化的综合设施管理不仅可以提高效率，优化资源利用率，节省时间，同时也可以帮助企业更好地遵循ESG方针。

数字化变革将数据置于了公司业务治理的核心：工作场所数据管理至关重要。现在，工作场所以及设施的数据系统使得公司治理成为了一个实际的现实，设施管理过程的合理化也在支持ESG另外两个支柱。

埃顿致力于通过技术创新将设施管理智能化，借助数字孪生、物联网和基于人工智能的新工具，以开创性的方式处理每一项服务和资产。由数据驱动的一站式解决方案也可为客户提供数字化报告。

埃顿的综合设施管理解决方案在数字化、可视化、方案化方面更加升维，并且拥有更加卓越的输出价值，在实际的解决方案基础上，将维度、数据、系统与汇报线整合在一个完整生态链管理系统。

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一直以来，在运营与技术应用中做出战略性的选择极大地帮助了埃顿集团为客户提供出色的服务与价值，即使是被突发事件影响的极端情况下，例如最近上海的疫情封控，埃顿也可以持续、高质量地完成工作。

对于许多客户的设施站点而言，封控限制在两个月后依然存在，这也再次证明了弹性、恢复力、创造力与强大的技术集成有助于远程团队的工作协作。

这一挑战对于埃顿的客户来说也是一个千载难逢的机会，可以让我们充分了解通过长期的远程站点管理内部运营，以及维护计划的执行与监测所建立起来的严格、有规划的方法与能力。

凭借25年的设施管理经验，埃顿集团在建筑环境管理领域拥有领先的专业知识，并应用尖端技术引领设施管理的下一次重大革命。埃顿的技术资产管理解决方案现在运用了由埃顿孵化的数字孪生平台Akila，它是我们数字化转型的核心。

 

我们正在跳出传统的技术设施管理范畴思考问题，新的技术正在推动技术资产维护与方式发展。特别引起大家注意的新技术之一便是增强现实AR，有时也被称为辅助现实。在一个即使是最基本的数字化手段都不容易推进的行业，这些新科技工具是如何在埃顿的综合设施管理工具库中拥有一席之地的？

过去五年里，我一直在探索AR技术在设施管理中的应用，在这段艰难的旅程中有过不少失败的尝试。AR解决方案提供商对于产品可能会过于自信，经常夸大新产品的优势，而对于实际应用AR的专业人士来说，我们必须要考虑转换成本并且容易产生对现状的偏见。AR技术的应用道路是崎岖不平的，也充满了不少不合理的特质，而我们真正的目标是解决实际性的挑战。

在2022年，我们必须承认几个事实：

与新冠疫情爆发前相比，AR技术现在变得更加可靠与强大了。其连通性的主要问题不像以前那么突出，用于处理压缩和图像稳定的全新强大算法也已经足够成熟，可以支持真实条件下的工作。

随着对合规性记录归档的期望与要求不断提高，以及云技术、数字孪生技术等的可用性正在支持创建正确的基础设施来存储和处理海量数据，记录技术人员的工作正在变得更加便捷、容易甚至可以激励更多人的工作。当技术工作与大家的健康、环境、安全、安保以及声誉直接相关时，更是如此。

疫情相关的限制也正在增加采用AR技术的动力，远程团队之间的协作成为了关键（技术解决方案提供商最初推动这项技术的出发点之一，但是我们的经验使我们意识到它在设施管理业务中的重要性次于合规性）。

到今天为止，我们已经确定了一些使用AR设备协助我们工作并且为客户创造价值的实际使用案例。就在最近，我们帮助了一个想要将生产线从那个一个国家迁移到另一个国家的客户，由于迁移专家无法亲自从上海办公室到位于北京的工厂检查生产线，客户无法获得报价来考虑接下来的行动，导致所有计划被搁置。

但在埃顿，我们不会轻易接受现状，我们决定将AR眼镜寄送至北京，让我们的一位工程师戴上它来到生产线现场，迁移专家能够指导工程师在机器设备周围工作，验证有关周围环境、起重机以及其他搬运设备的可用性、生产线各种设备的连接、形状和形式等关键细节，两天后我们就为客户提供了报价。

这种快速的成功是非常重要的，因为它们正在使AR技术正常化应用，增加可以熟悉AR技术的技术人员和工程师数量，并最终降低工作行为方式转换的成本，同时重新定义工作模式。

与此同时，我们现在也在检查检测工作中进一步探索并应用AR技术。对于火灾风险控制这种最重要的问题，我们正在帮助技术人员建立新的工作模式，让他们可以戴上AR眼镜并且通过它来记录检查检测过程，扫描现场的二维码，将数字化的记录在该设施的数字孪生体中与现实世界联系起来。

我们正在推动类似这样案例的应用，因为这对于技术人员的干扰是几乎可以忽略不计的（我们已经在Akila应用程序中使用基于二维码的检查检测工作方式），并且我们有充分的理由来使用新工具在大家最关心的消防安全问题上有更好的应用。我们已经取得了良好的结果，来促使我们探索进一步的发展，比如显示直接来自数字孪生平台的技术资产健康评分、创建可以直接发布到数字孪生平台的事件通知、或者向技术人员反馈有关已完成任务的信息。

这有效地创建了一个“综合设施管理元宇宙“，这当中的数字化信息在现实世界中正在被创建与共享，我们的客户在执行关键检查时可以站在技术人员的立场上，技术专家在搬迁前评估大型生产线状况时也可以借用现场工程师的“眼睛”等等。这些经历与第四次工业革命版的“阿凡达”电影很是相像。

通过专注于以价值为导向的用例，涉及风险管理、合规性以及增加与客户就绩效管理方面进行透明对话的主题，同时制定方法使这些过渡对于员工来说尽可能轻松便捷，一步一个脚印，一次一个实际用例，我们正在使AR技术这一新现实成为日常习惯。

埃顿致力于为我们的客户提供透明、高效和数字化的解决方案，今年早些时候，埃顿集团孵化的数字孪生平台Akila与增强现实(AR)可穿戴技术的全球领导者AMA正式达成合作，将AR可穿戴技术整合为辅助设施维护的强大工具，埃顿工程师可以配备AMA XpertEye眼镜来进行检查工作并且提供远程协助，将客户的能源效率、资产性能提升到一个新的水平。

本文由埃顿集团设备维护与管理技术服务及解决方案负责人纪尧慕（Guillaume GIMONET）撰写

任何突发的危机，比如过去两个月在上海及中国其他城市的封控，都会给设备、技术资源以及所有工作人员带来各个层面的压力。这场突如其来的“倒春寒”是上海疫情常态化防控以来最严峻的一次考验。

5月18日，中指研究院上海物业公司以线上会议模式主办了2022年上海物业企业疫情防控主题沙龙，邀请上海各知名物业企业家，业内专家及相关媒体参加。

埃顿集团中国区执行总裁蒋喆分享了埃顿践行的“技术以人为本”战略可以怎样更好地帮助工业企业应对危机。

危机给数字化的工作带来了很多的不确定性，如何在危机之后给我们工作方式的不确定性和我们的服务技术减少风险，这是所有人需要思考的重点。

后疫情时代如何更好地参与和布局设施设备管理？

蒋喆解释到，根据不同企业自身发展情况，拥有二十余年经验的埃顿集团在广度与深度还有很大的发展空间。

广度

广度有两个方面，一个是地域，一个是提供服务的门类，以及这些门类是否符合需求和企业的发展方向。

深度

而深度来看，一方面深度发展的赛道必须紧密契合于一个经济体未来的着力点，未来国家着重发展的一些行业，我们需要思考是否具备深度服务的能力，比如之前参观欧洲的行业，他们核电站如何做好安全的管理，能效的管理等等。

另一方面就是深度发展方面的创新能力，各个企业竞争力和驱动力肯定是以创新为主，我们是希望以数字科技为核心嫁接各种能力这样一个平台化的企业，我们非常欢迎能在深度和广度发展的企业和我们一起合作，我们可以分享和提供一些经验，能够与大家合作共赢。

社会责任

同时，作为服务企业，也需要落实好两方面的社会责任：一方面如何保证客户与他们正常的生产，另一方面是针对自己的员工，需要保证他们正常的生活工作，企业需要肩负起双重责任。

传统运营模式“不再兼容”

当下的危机正在给传统的运营模式带来更大的压力与挑战，不断变化的政策与传统“自上而下”的“命令与控制”模式不再兼容。

1. 在特殊情况下，人力资源很难被调动，那么在现场做规划就更不可能实现，并且在现场的工作人员只能使用自己的设备。
2. 由于供应链中断，失败的资产会产生符合影响：无法交付备件、无法派遣技术人员到现场都可能导致小问题升级为大问题。
3. 合规性与安全性仍然是被所有利益相关者，包括建筑用户、现场技术人员、政府和监管机构等关注的必要条件。

后疫情时代的变化给企业员工与客户提出了更多的办公方式，也给大型工业行业服务公司实践科技化成果提供了机会，为机器人的发展与使用，设施设备预防维护和可能会发生的情况提供了一次实战的机会。

埃顿运用远程指导、远程控制来指导现场预防性的问题解决，通过积极主动的本地团队与远程专业知识相结合并建立尽可能有效的交付能力，记录所有工作内容，以便随时评估合规性，即使在极端情况下，工作也必须可验证可审计，以确保质量和弹性。

当技术人员突然无法实地访问设施时，预防性措施以及远程监控是非常关键的。埃顿预防性地系统化了设施管理，使关键设施保持在最佳状态并且没有盲点。通过最新的物联网技术远程监控设施的各方面状况并且集成到Akila平台中，可以让维护得更好的设施在严峻的危机中幸免于难，真正坚韧的资产需要全面的数字化维护以最大限度地延长其运营周期。

埃顿业务的核心是以人为本

建筑环境之所以重要，是因为人们在使用它们，而在任何时候，都需要做好准备，采用主动的方式来维护建筑环境，同时也要考虑到人文关怀。

疫情防控形势持续向好，越来越多的设施与商务楼宇正在有序推进复工复产。如何做到高高兴兴上班，平平安安回家，这份“安全复工小贴士”请收好。

办公区域日常防护

进入办公场所要主动配合体温检测、出示健康证明等措施，出现发热等身体不适，应及时向单位报告。楼层少时尽量走楼梯，乘电梯时戴口罩、不交谈，避免用手直接接触电梯按钮。

办公区域应保持清洁，勤通风；可用75%酒精棉球或消毒湿巾对键盘、鼠标和电话等办公物品表面进行清洁消毒。注意手卫生，避免用手接触眼口鼻。非独立办公均应佩戴口罩，减少在门厅、走廊、茶水间等公共区域逗留和闲聊。

疫情期间应尽量减少聚集开会，如必须开会，应控制会议规模和时间，保持会议室通风，参会人员都要佩戴口罩，座位留有间隔。工作中不串岗、不扎堆，与其他员工保持安全距离。

公共场所正确消毒

办公楼宇应安排专人对人员经常接触的部位，如门把手、扶手、电梯按钮、卫生间水龙头等，每天消毒2~4次。及时收集垃圾并且对垃圾桶进行消毒。

公共区域应配置合规的免洗手消毒液，在洗手池处提供洗手液和擦手纸。根据货物品类和包装情况实施分类消毒，并做好物品存放区域环境的预防性消毒。

室内首选开窗通风，地面必要时每天消毒1-2次。

安全就餐

分散就餐并在用餐时做好个人卫生，勤洗手消毒，尽可能选择在各自工位就餐而非聚集就餐，用餐后应维护好工位整洁，并做好垃圾分类，维护环境卫生。

在食堂集中用餐时，食堂应注意开窗通风，取餐前应先洗手或用免洗手消毒液进行手消毒，除吃饭时外，全程须规范佩戴口罩，注意咳嗽礼仪；排队取餐时，应保持安全距离；取餐后分散就坐，避免相对而坐；就餐时建议不交流不讲话，就餐后尽快离开食堂。

如统一送餐或者选择外卖，应注意无接触式接收，并且在外包装去掉后注意手部清洁，再用餐。

消防安全

同时，办公场所与设施也应落实消防安全巡查，对复工复产的设施设备、区域，落实安全条件确认；对消防设施设备，开展自检和维护保养；对恢复生产区域及重点部位，开展常态化消防安全巡查检查。结合特殊时期人员集中封闭管理现状，加大安全巡查力量投入和频次。严格落实吸烟管理和动火审批，加强作业现场监护。

对生产物料临时堆放场地，应明确专人加强安全管理，配置相应灭火器材。临时规划和搭建的人员住宿区域应选择相对独立区域，并做好防火分隔。临时改建的厨房应与住宿区域落实防火分隔措施，加强用火用电管理；严禁住宿区使用明火，严禁电动自行车及蓄电池在室内停放或充电。

推广应用“场所码”

公共场所、办公场所等按照各地疫情防控管理要求布置“场所码”或“数字哨兵”，场所管理者或经营者应当根据疫情防控要求，做好“场所码”“数字哨兵”的点位规划和布设，准确填报使用场所名称、地址等信息，落实扫码、测温、戴口罩等疫情防控措施。

“作为IFM合作伙伴，我们输出可视化的电子报告、流程化的管理系统、数据化的坚实平台。这些数据是你的未知数，我们站在今天，考虑的是明天，思考的是昨天的问题“。

-Elaine Bai, 埃顿集团IFM项目总监

综合设施管理（IFM，integrated facility management）作为一种一站式解决方案，IFM通过整合资源，将整个企业的所有设施管理工作都列入一个团队的管理之下。IFM不仅仅是基于劳动力和人力的服务，现在IFM供应商越来越被认为是管理大型设施或更广泛投资组合的企业的关键战略合作伙伴。

从服务提供商到合作伙伴

相比功能单一的传统服务供应商， IFM 供应商通常都集成了丰富的服务种类，他们现在更多地被认为是管理大型设施或更广泛投资组合的企业的关键战略合作伙伴。

IFM解决方案可以避免客户方设施经理与楼宇管理者同时与多个不同的供应商对接人沟通，这样可以显著提高他们的工作效率，腾出时间和精力更好地匹配企业内部的需求和合作伙伴的整合服务能力的综合匹配度、升级所管理的设施和工作场所。

IFM的核心是透明性和消除团队之间的壁垒，一个完善的综合设施解决方案不单单包括为客户提供基础的驻场设施管理服务（如餐饮、保安、保洁），还可以不断延伸扩展，帮助客户解决更多其核心业务以外的各类问题，包括但不限于政府关系维护、系统技术维护、工程技术巡检、专项账户费用托管、品牌客户服务、提供报告，变革管理，空间规划，企业内部咨询，施工管理等等。旨在帮助客户提升员工体验。

相比于传统的设施管理（FM），IFM在数字化、可视化、方案化方面更加升维，并且拥有更加卓越的输出价值：除了帮助客户解决实际的服务需求，IFM团队还会告知客户当这些服务解决了以后，可以有一个什么样的标准流程，对公司的财务、集中采购和销售产生什么样的影响，甚至甲方和乙方的公司怎样能够在一个平台、一个生态链里面更好地成长。

“综合”的价值恰恰体现在IFM不仅仅有实际的解决方案，其维度、数据、系统与汇报线均可以整合在一个完整生态链管理系统中。IFM是一个1+1大于3的组合，它输出的是可视化的电子报告、流程化的管理系统以及数据化的坚实平台。

一个中心管理平台可以实现企业不同服务与业务之间进行资源调配。在一些专业技能要求不高的岗位，工作人员可以根据时段的不同需求进行岗位轮值。管理平台可以更加直观地看到各个设施的空间利用率，通过合并低利用率的空间以节省租金，并随之减少电力等能源使用。

当设施与建筑环境出现比较大的“危机”时，一个业务水平过硬的IFM服务商可以通过最快速的尽职调查来寻找整个流程体系出现了什么问题，哪一些数据是不合逻辑的，它的分析报告又有什么不正确的地方，运营的标准与流程有什么缺陷，及时修正，挽救局面。

IFM的数字化

数字化正在改变着我们每一个人的生活，作为一个不断创新、变革的旅程，数字化甚至改变了整个世界的发展脚步。

现在，设施管理行业在数字化、能源管理、自动化等领域的推动下，正在不断扩展其业务范围、野心和复杂性。先进的IFM将建筑环境视为一个整体进行管理，不仅为客户提供更多的价值，还优化了诸多关键KPI，包括HSE、合规、碳排放和室内环境质量(IEQ)，同时不断提高人们的健康和舒适度。

数字化IFM可以有效降低运营成本，建筑环境管理中的各个系统如果仅仅是独立运行，可能导致数据孤岛和低下的效率，信息不一致也可能导致重复劳动和管理盲区，这不仅仅会拖运营的后腿，也会埋下隐患和增加成本。

数字化的IFM综合设施管理平台可以实现24小时不间断监测，同时利用人工智能技术让平台不断学习、随时做出调整并且进行优化：比如办公室的供暖与通风就可以通过数字化技术根据当日天气、办公室人数、流通频率等调整至最适宜的温度。

数字化可以为IFM解决方案的实施提供全方位的数据支持，通过分析这些数据，管理者可以甄别问题在哪里，也可以看到近期的方向是什么。数字化的IFM服务甚至可以对公司的策略带来积极的影响，它可以预知客户在未来可能会发生什么样的一些事情。

在综合设施管理中不断推进数字化进程可以更加系统性地优化资产，整合设施管理与环境和能源管理、资产项目管理、物业管理等。通过整合大数据、商业智能、5G、物联网、数字孪生、人工智能等前沿技术而衍生的各种新兴模式，如共享、智慧物流，也正在IFM中大量应用。

以人为本的IFM体验

作为一个以人为本、为人服务、且基础是人力服务的产业，IFM如今也在进入一个更加注重体验的时代。当以员工为中心的工作环境逐渐成为主流需求后，IFM与员工工作效率、幸福感、较低的人员流动以及较高的盈利之间的联系会越发紧密。

有效打造与提升工作场所体验（WX）也是IFM解决方案更胜一筹的一个方面。作为一个完整的体系，工作场所体验的起点是设施管理行业通常所说的“软服务”，但是它不止于此，“硬服务“、环境服务、工作空间设计以及更广泛的社区参与都是不可或缺的。比如，”硬服务“范畴的能源管理与空气质量就与人们的健康和舒适息息相关：更好的空气质量、照明设计以及个性化的工作空间都可以大大提升工作场所体验。

数字化的IFM解决方案同样也在提升以人为本的工作场所体验。移动应用可以解决员工从订餐到报告维护等一系列问题，而物联网传感器可以实时测量工作场所安全的所有相关数据，包括空间占用、空气质量、温度与湿度等。

数字化的IFM管理平台也可以让企业和建筑管理者更充分地了解建筑内实际发生的情况，从而更快、更好地做出空间优化决策。

为什么选择埃顿？

IFM提供商是帮助客户解决实际问题的，埃顿集团不仅集成了丰富的服务种类：设施维护、技术资产管理、清洁、安保和配餐，空气净化系统、活动管理、前台服务、人力外包等诸多类别，而且作为企业的战略合作伙伴，埃顿也可以为有能源减负、低碳生产需求的企业提供独创的能源解决方案以减少碳排放、降低能耗、提高节能水平。

拥有超前思维的埃顿集团致力于通过技术创新将设施管理智能化，借助数字孪生、物联网和基于人工智能的新工具，包括集成物联网传感器的机器人技术和自动化技术、基于人工智能的智能摄像头和面部识别、增强现实智能眼镜等等，以开创性的方式处理每一项服务和资产。

此外，埃顿还提供一站式定制化搬运车队解决方案，包括叉车租赁、车队外包、AGV 自动化搬运、设备维护服务包及数字化车队管理解决方案。

 

工作场所机器人已经伴随在我们身边很长时间了。它们在制造与装配领域的应用在数十年来已经彻底颠覆了我们所知道的工业过程。多年来，机器人行业不断创新，机器人在敏捷性、精确度和功能智能方面取得了令人惊喜的进步。随着中国将机器人技术视为战略性产业，以及即将面临的人口压力，毫无疑问机器人技术将被利用在更广泛的领域，包括建筑环境的设施管理、技术服务以及其他运营与运作功能。

中国五年发展规划中的机器人技术

机器人技术的转型机遇也在得到更高层的认可。作为中国第十四个五年规划的一部分，2021年底工信部、国家发改委、科技部等15部门联合印发了《“十四五”机器人产业发展规划》，列出了机器人技术从2021年到 2025 年要达成的具体目标和优先事项，力争使中国成为全球机器人技术创新的一个中心，机器人产业营业收入年均增速超过20%。

这不仅仅是为了给大家带来引人注目的技术：对于企业主以及设施经理来说，机器人技术都将是必不可少的。事实上，对每个企业来说，持续增长的人工成本在未来几年都会是一个挑战。自2016年起，中国的工资平均每年增长8%，2020年私营制造业更是看到了10%的大幅增长，而中国放缓的人口增长率只会加剧这个问题。更重要的是，随着中国人口的受教育程度和技术水平持续提高，愿意从事非技术性工作的年轻员工数量只会逐渐减少。总之，传统劳动密集型就业岗位的劳动力短缺问题将会继续存在，而自动化的发展非常需要新的解决方案。

为建筑环境解围：设施管理中的机器人技术应用

多种因素正推动着市场对于机器人技术的需求，同时政府也坚定地支持其发展为一个战略性产业，机器人与建筑环境的整合将继续加速。机器人在建筑环境中的各种应用已经被证明： 从软服务到更复杂的技术程序，与物联网及数字孪生等智能建筑技术相结合，它们有潜力做更多的事情。机器人有潜力做好更多的事情。机器人技术的应用可以通过一系列有影响力的方式改变设施管理：

维护与检查

关键公用事业资产（如电力）的监控和维护是建筑管理中最重要的流程之一，但现在它仍然严重依赖于现场团队24 小时轮班。此外，来自环境条件、机器或材料的危害，工作人员还可能被置于危险的境地。机器人技术不仅可以减少对于全天候人力的需求，而且可以降低成本，让工作人员在远离风险的同时能够专注于更高级别的工作任务。
配备了先进的摄像头以及传感器的巡查/检测机器人可以在地面或者空中（如无人机）工作。技术人员通过对机器人进行编程，由机器人拍摄仪表、热成像和视频，并将数据发回中央监测站。与此同时，机器人搭载的传感器可以通过声音或者热度检测机械的异常。当机器人与数字孪生资产或者建筑物同时使用时，它们甚至可以预测设施或者设备何时有可能发生故障，进行更全面高效的设施设备维保。
除了传感技术，配备机械臂的机器人还可以在物理环境中处理具有危险性的任务、在机器上完成高精度操作或者修理零部件。带着这样的愿景，开发机器人不仅仅是为眼睛和耳朵寻找替代，更是创造可以完成日常任务、可高弹性定制化的“工人”。

清洁与消毒

在新冠疫情爆发之前，清洁与消毒机器人已经被应用在了建筑管理中。疫情爆发后，市场对清洁与消毒机器人的需求量越来越大，而清洁也从运营层面升级成为了高层领导层面讨论的话题，高层管理者现在对于如何进行清洁这个主题非常感兴趣，包括清洁频率、使用哪些资源、达成什么样的效率、以及如何评量绩效表现。同时，企业的客户、员工与合作伙伴现在需要的是一个没有灰尘、污垢、碎屑和生物污染物的安全、清洁的环境，这意味着各个行业的清洁方案与协议都将有所增加。清洁与消毒效率对于安全有直接影响，不仅仅是企业，现在学校也更加重视这一基本要求。
就价值导向而言，地板清洁机器人是一项全自动的地板护理解决方案，可高效率、始终如一地保障清洁的环境。清洁机器人可以一年365天、一周7天、每天24小时提供服务，单次充电可续航长达6小时，每小时清洁面积多达4000平方米。理论上，通过使用可更换电池，使用者可以不间断地清洁其设施。而清洁的效果也是可测量的。随着时间的推移，传感器可以优化地板护理操作的相关指标，通过部署自动地板擦洗解决方案，使用者可以将原本负责地板清洁的人力重新分配给关键或增值业务，使清洁从中心成本转变为创收活动。

安全与监视

安保机器人的商业应用是国防工业的直接下游。国防工业已经使用机器人技术超过十多年，最有利的用途包括先进的面孔及车辆识别，让机器人可以识别入侵者。如果把安保机器人连接到一个智能安保系统平台，任何探测都可以触发警报或者更快速的响应并通知相关人员。
安保机器人技术也积极地改变了当下严重依赖巡逻的建筑安全机制，使用安保机器人加强或者完全取代巡逻人员可以提供连续24小时的、不可预测的安全监控（这对窃贼来说也是一种威慑），相较于为保安警卫分配重复性的任务，通过地面与空中设备的结合，可以用更少的人更高效地完成场所安全和监视管理。

安保机器人的商业应用是国防工业的直接下游。国防工业已经使用机器人技术超过十多年，最有利的用途包括先进的面孔及车辆识别，让机器人可以识别入侵者。如果把安保机器人连接到一个智能的安全平台，任何探测都可以触发警报或者更快速的响应并通知相关人员。

食品和服务

机器人在处理“死记硬背”和重复性任务方面表现出色，同时在完成“有求必应”的服务任务方面也被证明非常有用。这些任务可以很简单，比如固定地点的送货机器人或信息亭式机器人，也可以很复杂，例如帮助客人在商场、水族馆或大型公司办公室等空间中导航。在更复杂的应用上，机器人的服务内容甚至可以包括烹饪和送货。
在执行导航或运送功能时，机器人可以准确地感知空间，并通过立体摄像系统以更精确的方式移动，与建筑环境无缝衔接。这使他们能够快速导航繁忙的街道、人行道、走廊和地板，避免由于复杂的传感器系统而在其路径中出现障碍。在室外，运送机器人也可以减少送货车造成的拥堵，减少污染，并且使城市发展更具有可持续性；而在室内，运送机器人可以减少人与人的接触，提高安全性。

机器人技术的新轨道：人工智能、数据与多功能性

虽然我们可以预期机器人的物理属性会不断进步，例如敏捷度、精确度、电池续航能力以及耐用性，但其实机器人技术最大的技术飞跃将会在数据和物联网领域。自主机器人的最大价值在于其多功能型以及模块化。
在设施中，机器人能够在执行其主要任务的同时将先进的数据收集延伸到更大范围。未来几年，配备传感器和人工智能关联的摄像头的安保机器人将可以收集与空气质量、占用率、声音相关的环境与运营数据指标。
云平台是支持和管理设施机器人机群的基本组成部分，云平台集中处理由机器人收集的有价值的数据，并将其接入任何智慧楼宇管理平台，可供来自于世界各地的参与者访问。

MRO、备件供应又或是供应链优化，无论我们怎么称呼它，在站点保持适当库存都是所有工业设施的核心业务关注点。尽管“MRO”（实际上表示“维护、维修和运营”）一词听起来像是专业术语，但 MRO 战略是否适当，对技术资产管理十分重要，其结果会直接影响您的盈亏底线，而且在需要时缺乏适当的备件，可能会对资产所有者或经营者造成毁灭性后果。因此，最好将 MRO 库存视为应对威胁设施运营的各种风险的预防措施。

不适当的 MRO 会导致额外支付成本

以华东地区宁波的一家零售店为例。近日，在停电期间，该站点备用发电机的柴油发动机无法启动。经检查发现，店里缺乏维修所需备件，且需要 24 小时才能找到更换件，因此该站点只能闭店整整一个工作日，所有新鲜食品和冷冻食品都被丢弃。由于缺乏适当的 MRO 战略，该站点在收入和库存方面遭受巨额损失——如果该站点备有 MRO 库存，再结合可靠的预防性维护计划，本可大大降低这一灾难的危害。

良好的 MRO 更加数字化且更具战略性

优化 MRO 是一项高度专业化的库存管理任务，需要深入了解每项资产的运营环境及其在工厂整体绩效中所起的作用。简而言之，不同资产的重要性各不相同，最佳 MRO 战略即根据 ISO55000 的原则来确定各个备件的战略。宁波的案例表明，最大的单一节省途径在于，根据所服务各种资产的重要性来协调您站点的 MRO 库存水平。

对于 MRO 而言，风险分析通常优先于物流以及直接降低成本方面的考虑。优秀的 MRO 团队可以与客户共同执行这项重要任务，通过 Akila 等数字平台推动整个流程。

整合数字化平台有很多优势。其中两个最大优势如下：

• 基于（从新的审计系统或客户现有系统收集的）数据提供单一可信来源，其中涉及资产重要性、资产健康和维护计划以及备件移动信息
• 持续进行高级市场分析。这些分析可以主动指明优化机会。

通过这种持续分析，可以确定并获得实质性的设备资产性能改进：

• 更好地防止意外故障，从而避免成本快速剧增。
• 减少“幽灵库存”，立即清理与关键或重要用途无关的库存。
• 借机整合多个团队自行实施 MRO，这些团队如同“小鱼”，很少进行汇集或协调。
• 明确 MRO 护理计划。通过对存储物品进行适当的预防性护理，通常可以避免 5-10% 的年度核销。

一旦风险和机会在整体资产绩效框架内得以明确界定，且 MRO 库存得到相应管理，即可执行以下优化战略——或这些战略的组合：

MRO 成为战略必需的其他四大原因

除在数字孪生领域为 MRO 创造新机会之外，还要认真考虑 MRO 还有其他几个老生常谈的原因。以下四大原因最为常见。

1.成本控制

优化 MRO 采购会显著影响您的盈亏底线。由于采购过程中存在隐性成本，因此太多企业低估了其在 MRO 上的支出总额。研究表明，尽管单个产品通常价格低廉，但各企业的采购支出平均是产品本身价格的两倍。借助适当的战略，您可以找出并消除这些低效问题，最大限度提高购买力。

战略伙伴关系可通过多种方式降低您的成本：

• 供应链整合
• 物价通缩——销量杠杆、全球供应商网络
• 库存优化——库存减少、回购等
• 停机时间减少

2.易于参与、扩展方便

从分散 MRO 转变为统一 MRO 时，实现所有团队参与可能需要点时间。实际上，不同团队对于变革的准备程度可能有所不同，有些团队可能不愿破坏熟悉的采购网络。

但结果说明一切。MRO 合作伙伴关系的一大优势在于，可以非常轻松地试运行，期间仅将某个团队纳入 MRO 全球网络，在其价值得以证明且接受范围开始扩大后再扩展规模。

埃顿的 MRO 团队已经为亚洲数百个 MRO 客户完成这项工作。我们每周都开展现场协作，以将某个团队与我们更广泛的 MRO 服务相关联，并在短时间内创造具体价值，从而能够快速产生收益，为其他团队获取更多收益铺平道路。

3.有更多时间开展核心业务

MRO 属于高混合、小批量的业务。如果您自行开展此业务，则意味着您需要不断地下小量订单，花大量时间与各类团队沟通。请记住，转向 MRO 战略合作伙伴不仅关乎我们将为您做什么。还关乎我们参与后您的员工可以自由地做什么。

实际上，很多公司只有在将业务外包给战略合作伙伴之后，才意识到自行实施 MRO 会在时间和精力上造成多少负担。数字可能让人惊讶——每次要沟通数百个供应商、进行数千次采购。

成为战略合作伙伴后，您的员工就无需承受这些负担，而您的团队也可以充分释放资源、关注工作细节。

4.可持续性与减少浪费

良好的 MRO 涉及高度精确：预测维护需求和零件更换，然后适量购买——不多不少。

这种精益既可提高效益，也有利于环境保护。每次采购过多都会造成额外的包装、能源消耗和装运过程中的碳燃烧。

成为 MRO 战略合作伙伴后，您可通过以下方式提高可持续性、减少碳足迹：

• 简化供应商网络——行程中较少燃烧二氧化碳，运送更多零件。

• 减少不必要的采购。

• 明确您有意向其采购之供应商的类型，确保所有采购均遵守您的内部可持续发展承诺。

我们往往不会过多考虑让工作场所保持舒适且实用的设备。技术资产可以被描述为一种“隐形基础设施”。他们位于建筑物下方、墙后和我们的头顶上方，不常被注意到。但这种基础设施是决定建筑物体验的重要因素——如果在供暖、照明和流通环境较差的建筑中工作，您会感觉如何？

技术资产对于设施的碳足迹和建筑物业主的总拥有成本也发挥着举足轻重的作用。所以，让我们跳过与技术资产管理 (TAM) 相关的技术术语，看看为什么 TAM 对业务、生产力和碳减排如此重要。

到底什么是“技术资产”？

根据 ISO 55000 GB/T 33172 中的描述，资产是任何可以为组织创造价值的东西。就这一点而言，技术资产指为建筑中供电、供暖和供水等最重要的系统提供动力的极为关键的设备和机械。换言之，技术资产是企业整体运营的基础。如果上述任何一项设备资产停机，那么贵司的生产和运营将不得不中断，由此可能对公司造成灾难性的财务影响。

技术资产管理 (TAM) 是一种综合全面的方法，可以让重要的机械和系统保持可靠、高效的运行。其涵盖有关设备维护的各种需求，即：

• 纠正性维护、预防性维护和预测性维护
• 驻场资产管理及远程资产管理
• MRO（维护、维修和翻修）和备件
• OEM（原始设备制造商）和资产安装

所有这些服务都依赖于强大的文档、设备数据和流程; 整个运营链高度数字化。 Aden客户可以通过数字仪表板看到结果并实时监控资产管理性能。

TAM是一项服务，为企业提供舒适和安全的办公室，受控的生产环境，并创造一个环境，使企业可以解放出来，更多地关注他们的核心需求。

CMMS、MRO、OEM……为什么有这么多缩略词？

工程师和技术人员喜欢使用缩略词，他们太常运用这些神奇的词汇来解决运营和工业问题。大多数时候，解决运营和工业问题需要深入了解客户的运营和物料情况、长期的经验，以及根据国际标准制定的有效的工作纪律。永远不要让你的服务提供商用术语来掩饰自己!

TAM 是否仅用于生产基地和工业场所？

每当组织需要借助资产来实现良好且可持续的运作时，TAM 均能发挥作用。正如工业客户需要可靠的压缩空气、暖通空调和电力供应一样，我们也需要高性能的办公楼、学校和医院。整个建筑环境都需要技术资产管理服务。通过保证资产正常运行，TAM从而能确保依赖这些资产完成日常工作的人员的安全、舒适和高效。

预测性维护、预防性维护和纠正性维护有什么区别？哪种设备维护方式最佳？

纠正性维护是维护的基本形式。简而言之，纠正性维护是指在问题或故障发生后对问题做出反应。如果您的维护计划严重依赖于纠正性维护，那么您可能会遇到问题。话虽如此，纠正性维护也有其用武之地，通常情况下，它足以维护基本资产和不太重要的资产。TAM 配备了良好的维护管理系统，因此也可及时有效地生成纠正性维护工单。但要避免对重要资产进行纠正性维护。

预防性维护与故障发生前的维护有关；其包括检查、对常规更换的监管性巡视。您应为场所内所有极为关键的资产均制定一份预防性维护计划和 MRO 战略，以确保资产更可靠地运行且尽可能长时间地处于峰值状态。

最后，预测性维护介于上述两种维护方式之间，它可识别磨损模式（通常采用高级专业技术和设备进行检测），用于在影响运营之前预测资产可能出现的故障。工程师可结合物联网设备、振动分析甚至人工智能，查明危险信号并采取行动，从而避免代价高昂的停机时间或资产故障。

但哪种设施设备维护方式是最佳的呢？不要被其他公司误导，他们会强调，您在任何时候都需要预测性维护。而适当的技术资产管理则可以根据客户的风险属性（运营、声誉和监管），混合使用三种类型的维护方式。目的是在三种维护方式之间取得适当的平衡，从而优化现有人力的利用率，提高系统的运行能力，避免运营中断。

良好的资产管理与不良的资产管理

简言之，一个不好的 TAM 供应商按日思考，而优秀的 TAM 合作伙伴却会根据客户在未来几个月和几年内的目标制定战略，无论其目标是经济目标、环境目标还是两者兼而有之，它都会主动探索帮助该组织实现目标的方法。

最佳的资产管理会深入了解客户的运营情况，以了解所有设备、机械或系统的重要程度和风险级别。对于需要严格参考政府法规、合规要求或 ESG 目标的资产，为其制作完整全面的档案。所有这些信息之后都会用于制定专项响应型 TAM 战略。

良好的技术资产管理通过数字化和集中化管理所有信息，以系统的方式确保这一过程透明化，使所有利益相关者都可以根据 ISO 55000 的要求轻松访问这一过程。

最后，技术资产管理依赖于其团队。应使用专注于客户成功和资产生命周期性能的标准化框架对 TAM 专业人员进行认证、培训和评估。

技术资产管理和“净零排放世界倡议”之间有什么联系？

与数字化相结合的 TAM，是净零排放措施中最有实效的行动领域之一。据估计，建筑行业占全球二氧化碳排放量的 39%。其中很大一部分源自制冷机、锅炉、压缩机、暖通空调系统及其他技术资产。

碳排放量最低的资产均经过适当设计或选择、正确安装和测试，且在其生命周期内得到过适当维护。这是技术资产管理的基础工作。选择 一个TAM 合作伙伴而非简单的供应商，是一项可为贵组织提高影响力，拓展未来前景的重要投资。

良好 TAM 战略的主要商业成果有哪些？

拥有成功的TAM战略的企业，在供应链灵活性、运营效率和财务状况方面，始终优于同行。 最重要的是，他们可以在很长一段时间内保持他们的表现，从所有创造的价值中长期受益。

资产性能更好意味着设施更舒适、业务运营更可靠，进而实现更高的员工绩效、更稳定的业务发展以及更牢固的客户关系。如要为客户、政府和投资者提供运营数据，它也能让您做好更充分的准备。如此，您的企业便会拥有超过竞争对手的明显优势。

数字孪生是指针对一个物理对象和其所在环境的数据驱动模型。 它是建立在物联网(IoT)和人工智能技术上的系统的系统(SoS)。 虽然传统上数字孪生被用于制造业，但现在数字孪生被同样用于许多其他环境，尤其是在建筑中。 建筑环境正在向计算环境过渡，并从数字化中获得前所未有的运营效率。 数字孪生允许用户主动管理他们的资产，模拟条件变化，并发现操作中的低效率环节。 这样，物业经理、楼宇业主和所有利益相关者都可以延长楼宇的使用寿命，同时为住户提供更舒适和更环保的环境。

数字孪生是什么?

让我们先从最简单的答案开始，然后再展开说明: 数字孪生是物理对象在时间和空间中的1:1虚拟版本(“孪生”)。 所以，在一个非常简单的层面上，数字孪生可以被描述为一个对象的高度复杂的数字模型(“对象”的定义非常广泛)。 如果该对象是一栋建筑，那么它就是这栋真实建筑、及其系统、环境(温度、湿度、空气质量指数)等的数字副本。

但关键的是，数字孪生不仅仅是一个时间点的3D快照。 事实上，3D模型只是一个层面，是一个更深入、更强大的系统的接口，该系统主动监控、构造和传输丰富的来自数字孪生的每个部分及每个过程的实时数据。 因此，无论物理对象做了什么，或者发生了什么变化，都会被量化并精确地体现在这个数字孪生中，不断地为人工智能和机器学习的应用程序提供支持。

数字孪生简史

从没听说过数字孪生? 虽然数字孪生被认为是一项新兴技术，而且最近才开始受到公众的关注，但它的历史比预期的要长得多。 1969年，美国国家航空航天局(NASA)在阿波罗13号(Apollo 13)的任务中实现了第一个初级数字孪生。 后来，在20世纪80年代早期，达索航空（Dassault Aviation）率先在产品设计和测试中应用数字建模，达索随后将这些早期努力的成果扩展到更广泛的产品应用中。

从那以后，数字孪生继续进化，变得更加强大和复杂。 如今，几乎可以通过无限数量的应用程序和范围创建数字孪生(例如，整个新加坡现在都以数字孪生的形式并行存在)。

数字化建筑环境

在某些方面，将建筑环境数字化比将火箭飞船数字化更复杂。 这是因为一栋建筑的数字孪生体不仅仅是建筑本身的一个模型。 它集成了其中发生的每个系统、对象和过程。 资产监控、运营管理、能源使用——大楼内的所有系统都将数据输入数字孪生设备。 数字孪生大楼是一个系统的系统，它将所有纵深数据纳入一个中央平台，为一个互动的、可扩展的、可操作的单一信息来源提供动力。

数字孪生在建筑环境中的应用是智能建筑和房地产科技之前发展的必然结果。 建筑环境的功能化信息变得显著并数字化，实现了各种各样的应用案例。 有了这个强大的工具，建筑管理不再局限于显而易见的东西，而是由一个由实时数据提供的单一真相来源来监管。市场正在注意到这一点。 目前，数字孪生在建筑环境中的应用正呈现爆炸式增长，预计到2025年，其价值将达到近360亿美元，比2019年增长至1000%。

数字孪生的进化：BIM, BAM, BOOM

几十年来，建筑师和承包商一直在使用3D技术来设计和建造建筑物及其他结构。 如今，在市场中，约有2/3的建筑、工程和建筑公司正在使用BIM(建筑信息建模)软件进行数字化工作。 创建BIM通常是建造数字孪生的第一步。 对于计划中的项目，它是信息的单一来源开始的地方。

BIM是在设计阶段创建的结构化的3D蓝图。 它是所有物理方面和功能系统的完整映射，如照明、暖通空调、机械、电气及管道(MEP)。 BIM不仅是建筑师的强大工具; 它也给工程师带来了诸多好处，比如能够共享数据并与建筑设计师合作。 与单一的真相来源进行数字化协作，简化了诸如遵从性和兼容性检查等传统困境。

在设计完成后，施工阶段也受益于BIM交付的数据和技术。 许多承包商依赖BIM数据来帮助优化施工过程，即所谓的建筑装配模型。 BAM继续在设计过程中建立BIM数据库，引入预算、材料、时间表、检验数据等新信息。

使用BAM作为信息的单一来源和协作平台，可以显著降低构建成本和缩短时间，并在效率和准确性方面获得巨大收益。 例如，2016年，英国奥雅纳工程顾问公司(ARUP)在规划和执行英国昆斯费里大桥升级项目时大幅降低了成本。 通过与英国雅各布工程公司的合作，ARUP利用BAM和BIM系统将成本从42亿英镑降低到14亿英镑，并在项目管理方面节省了额外成本。

67%的成本降低是非常可观的，但如果从建筑的总生命周期成本的角度来看，施工成本仅占1/3。 这仍然将最大的财政负担放在运营阶段。 这就是为什么建筑和物业经理使用BIM作为操作工具。 在这个阶段，这个模型被称为建筑业主操作模型(BOOM)。

BOOM为提高建造环境中的操作效率提供了更多的潜力。 在建造之后，BIM可以继续作为资产管理和维护等过程的单一信息来源。 它可以跟踪各种零件的生命周期，安装日期，物理性能，维修历史等。 作为一个BOOM，系统充当了记录保管员、保修管理人员及维护调度人员。

BOOM和数字孪生有什么区别? 关于实时数据，模拟及可操作性的见解

BOOM和数字孪生之间的区别在于建筑及其所有系统和过程的实时虚拟化。 要做到这一点，需要用物联网连接整个建筑组件、资产、系统和流程。 它还需要将BIM迁移到一个能够接收和处理数据的平台上。 一旦连接起来，这个数字孪生系统将收集所有建筑过程和操作的数据，并将其可视化地复制到BIM上。 所有资产和系统性能数据、维护记录、环境数据——所有的一切都源源不断地输入到数字孪生系统中。

数字孪生还利用人工智能的力量，通过模拟条件变化，将原始数据转化为建议的行动，帮助管理者和所有者优化日常运营。

数字孪生的力量在于它的动态数据质量和它为机器学习算法和控制提供动力的能力。 例如，这些算法能够根据季节优化电力使用。 国家能源集团率先实现了电厂数字孪生系统管理，通过基于BIM数据优化的算法管理，自动实现了夏、冬两季电力需求差异，每台机组每年节约成本400万元。

始于智能…或，晚做总比不做好

每一座建筑都有一个生命周期，从设计、工程、建造、使用到最终更换。 使用BIM(以及BAM和BOOM)建造的建筑更方便创建数字孪生，但它们仍然可以用于现有的建筑。 物联网安装和改造使数字孪生成为建筑升级计划的一部分。 BIM也可以使用3D扫描技术和原始蓝图为现有和历史建筑创建。 考虑到建筑的大部分使用成本来自于其运营，数字孪生仍然在建筑结构中发挥着作用。

数字孪生的应用案例

数字孪生是一项令人兴奋的技术，因为它们使动态和强大的建筑管理成为可能。 数字孪生的最终目的是通过体现对应建筑所在环境的、数据驱动的建筑模型来管理成本。 但它所满足的具体需求是什么?

运营效率稳定增长

源源不断的数据流输入到操作智能的单一信息源模型中，从而能够对业务运营进行可操作的洞察。 数字孪生连接建筑系统和过程中的操作数据，如能源使用、维护和居住者健康。 它揭示了多方面的洞见:

• 如果你不修复这个坏掉的空气净化器，它将导致若干量的能量增加，一定量的病毒传播风险)。
• 空气净化器预计在一段时间内出现严重问题，导致能源消耗增加，产生一定数量的过剩碳排放

数字孪生是所有建筑系统和过程的视觉共生，解锁了前所未有的便于决策的信息。 哪些业务领域在拖后腿? 哪些业务领域表现出色? 建筑环境可以通过数字孪生与您对话，并通过模拟和高级分析提供引人注目的新信息。

减少碳足迹

根据安永 (Ernst and Young)的说法，通过减少排放，数字孪生可以将建筑的可持续性和稳定性提高高达50%。 它可以将能源管理整合到建筑生态系统的各个层面，从资产到系统再到流程，并利用人工智能算法来优化能源使用。

提高楼宇用户的满意度

数字孪生建筑以人为中心的目标是提高楼宇用户的幸福感。 数字孪生系统中出现的数据，如环境数据(空气质量、清洁度等)、建筑空间和基础设施使用、维护和资产管理提供了可操作的智能，可以改善建筑中的居住者体验。 由数字孪生支撑的建筑是对用户舒适度和环境责任的承诺的可见的、夯实的体现。

从被动操作到主动操作和维护的转变

建筑操作员和设施经理通常使用计算机维护管理软件(CMMS)来管理和优化维护过程。 数字孪生进一步通过集成CMMS的功能，然后将资产信息和维护历史与更广泛的建筑操作结合起来。 这提供了更多关于为什么和如何的洞察，同时也提供了比仅仅一个CMMS更可操作的洞察。 通过人工智能算法运行所有数据，它还开启了预测性维护的领域。人工智能算法可以识别给定资产在未来什么时候需要定期维修，并为模拟的替代条件提供同样的维修。

提高新建设效率

在建筑生命周期的早期实施数字孪生允许在每个阶段模拟新设备和建筑变化，以优化建筑的装配。 建筑装配模型是可持续建设和运营中使用的数字孪生策略的关键组成部分。
完整的业务数字化

转变到使用为商业环境设计的现代智能操作模型，几乎等同于意味着要过渡到使用单一的信息来源的数字化模型。SSOT模型有无数的好处，但它需要一个恒定的、稳定的数据输入才能使用。 数字孪生恰恰提供了这一点。

使用数字孪生模拟优化建筑操作

模拟设备、基础设施和环境的能力是数字孪生的核心能力之一。 这个数字孪生可以使用当前的数据来预测互通性问题、能源使用、气流、客流量和建筑使用数据的许多其他方面。 它还允许用户使用仿真模型来预测由于环境、基础设施或设备变化而对操作产生的多种影响。 这些模型使相关人员能够对运营效率和预测做出准确和知情的预测，并在瓶颈出现在现实世界之前消除它们。

斗山重工业等企业已经开始这样做了。 在斗山的风电场，基于物理的模拟被用于最小化规划和建设的浪费，机器学习算法调整操作以匹配理想的性能模型。 通过数字孪生，任何建筑的生命周期性能成为了可管理和优化的资产

拓展数字孪生来管理资产组合

直到最近，房地产科技一直被认为是业主和房地产所有者管理他们的权益和释放他们的财产价值的一种方式(Airbnb等)。 现在，人们对房产科技的理解正在扩大，因为数字孪生技术从根本上来说是一种为所有者和居住者增加财产价值的方法——特别是当应用于资产组合时。

因为数字孪生代表一个平台，而不仅仅是一个单一用途的工具，它实现了可拓展性，这意味着一个环境的数字孪生平台将是用于管理另一个环境的相同的核心系统。 可拓展性的好处使得多物业管理更加高效，使智能建筑投资合理化。 由于您投资于一个平台，您的智能建筑策略更具有前瞻性。 通过这些强大的平台优化物业使用可以降低成本，避免不必要的成本，并以浅显易懂的方式将整个建筑环境与决策者联系起来。

逐渐虚拟化的建筑环境

数字孪生是现代建筑管理软件和工具向整体、全环境平台的倒数第二次转型，为未来做好了准备。 它代表了一种面向持续优化和增长的管理新方法。 建筑环境中的数字孪生技术标志着数字化新时代的到来，标志着向数据支持决策的战略转变，以提高成本、运营效率、环境影响和人类体验。

找寻专业伙伴，循环优化你的工作场所体验

工作场所体验的优化提升不是一朝一夕的事，一次性大刀阔斧的改变兴许能为你的工作场所带来质的飞跃，但如何维持和阶段性检视远比改变本身更重要。你也许想升级企业的餐饮解决方案，也许你的安全供应商正面临可靠性问题——关乎工作场所体验的因素繁多，因此，你需要找到一个能将更多智能技术整合到综合设施管理解决方案中的专业合作伙伴。

来看一些典型的不良工作场所体验

照明不良、空调效率低下、天花板漏水、装饰过时……这些缺陷通过日常的设施管理经验很容易被识别，迅速和彻底地解决这些问题便能对建筑业主的状态和生产力都带来明显的增值。但，仅仅解决问题本身并不构成“体验”的优化，如何基于良好工作场所体验的三大要素（空间/环境、数字化和人类体验）进行改善，是区别工作场所体验的优化卓越与否的关键。在使用先进的技术工具（如数字技术、物联网技术）之余，“以人为本”寻求用户直接反馈和智慧化监测数据之间的平衡也尤为重要，具体实施过程可分为如下5个阶段：

第 1 步 – 人类体验层面：从倾听建筑使用者的意见开始。他们对工作空间的感受如何？他们的痛点是什么？他们愿意改变什么？他们绝不愿舍弃这一空间的哪些要素？从这些问题开始，在接下来展开 工作场所体验改变条件时，持续跟踪其回应。

第 2 步 – 实体空间/环境层面：现在，评估第 1 阶段的反馈，确定实体空间和环境可以/应该从哪些方面实施改变。做出改变，通过清晰阐述改进工作场所体验的设想来争取建筑使用者的支持。

第 3 步 – 数字化层面：尽量多使用系统和技术以衡量你的变化随着时间推移所产生的影响。物联网传感器的反馈是否表明人们正在改变行为，逐步转向升级后的空间？如果您已升级餐饮服务，数据是否揭示出购买模式的变化？

第 4 步 – 人类体验层面：评估变化所带来的影响。衡量来自传感器的定量数据、其他内部数据与员工和团队领导反馈的定性数据。

第 5 步 – 调整、测试、调整、测试：利用经用户体验专家和网络开发人员改进的一致做法。顶级应用和网站产生高流量和转化率的主要原因之一是定期根据 A/B 测试和用户行为分析数据进行优化。同样的方法经调整也可适用于长期改进工作场所体验和业务成果。

为什么说综合设施管理（IFM)合作伙伴可能是最好的WX资产？

在过去的单一服务模式中，大量团队仅以专业相关的KPI为目标。比如：食品团队执行食品相关的KPI。而IFM则是采用统一管理，通过整体视角使各专业分支的工作场所体验保持一致性和连贯性。项目负责人可以确保所有团队都达到其特定的KPI，也可以根据数据和行为数据/模式、调查建筑物使用者等方式设定总体目标。

如何循环优化并检验你的工作场所体验？

—— 最终的目标和衡量标准是以人为本，以实现更好体验的同时创造更多价值。

•  好的实体空间
  旨在促进合作、个人选择和流动性、跨团队的互动，以及减少部门“孤岛”。
• 好的数字化元素
  能促使工作得到及时响应，提供方便、舒适（例如用于订购食物、用品等的程序。检查环境设置、日程安排，或检查不同空间占用情况或餐饮空间的人数/排队数量）
  通过这些数据跟踪用户行为并揭示用户偏好——让企业在数据驱动下进行决策，而不是靠猜测。类似于网页和用户体验设计师优化网站和应用程序中的用户体验。
• 好的人类体验
  透过定量定性分析处理来自于员工、领导层和团队的各种反馈数据，评估变化带给人的影响、带来的行为偏好的改变。

最后的最后，就是以类似的方式持续循环优化你的空间，使人们更快乐，空间更灵活。

你理想的IFM合作伙伴——埃顿

埃顿集团自1997年成立以来，一直积极行动以保持在亚洲和中国市场发展的领先地位，并将业务版图从其核心的设施管理领域拓展到建筑环境的几个关键新领域：清洁可再生能源、能效管理、废弃物管理、机器人、工业4.0智慧园区、数字孪生技术等。埃顿集团目前在全球25个国家为超过1500家客户提供卓越专业的全套解决方案和服务。

今年孵化并上线的Akila——基于数字孪生技术的企业智慧化平台致力于帮助企业提升其ESG表现，Akila平台将IT、OT、FM和BIM等多方面专业知识和技术进行归拢，为建筑创建高度整合的、真实可靠的数据来源，提升能效、减少碳足迹，并为建筑使用者创造高响应的、以人为本的舒适环境。